房地产行业在观望与复苏迹象之间徘徊

EXPO REAL趋势指数显示观望情绪较去年更为浓厚——与此同时，住宅、数据中心和物流等细分市场释放积极信号

高企的建筑成本、有限的资本可用性以及官僚障碍仍是核心结构性挑战

可投资基础设施日益成为房地产市场的组成部分

2026年房地产市场在观望与复苏迹象之间徘徊。欧洲领先的房地产、投资和基础设施专业展会EXPO REAL的最新趋势指数显示，参展商和观众对市场形势的评估比去年更为谨慎。在由慕尼黑展览公司委托民意调查机构IfaD每年进行的调查中，40%的受访者认为当前房地产市场形势“谨慎”或“非常谨慎”（2025年：22%）。25%的受访者持乐观态度（2025年：44%）。

与此同时，投资市场活跃度再次上升：据世邦魏理仕（CBRE）数据，2026年上半年德国房地产投资交易额同比增长13%。
仲量联行（JLL）以约15%的增幅印证了这一趋势，交易额达到约176亿欧元。推动复苏的主要是住宅房地产，其以约三分之一的交易额继续保持最强资产类别地位，以及物流房地产，其交易额增长约22%至29亿欧元。
趋势指数由此呈现出略有分化的图景：虽然部分市场正在复苏，但行业在资本可用性、建筑成本以及复杂冗长的规划和审批程序方面仍认为有待改善。

“趋势指数显示出一个在观望与复苏迹象之间徘徊的行业。交易市场再次升温，但结构性挑战依然严峻。市场参与者重新开始投资，但需要更好的框架条件，尤其是在减少官僚主义方面需要更快的进展。值得注意的是，可投资基础设施正日益成为房地产市场的组成部分。EXPO REAL对此作出回应并拓展了自身定位。”慕尼黑展览公司总经理斯特凡·鲁梅尔评论道。

行业寄望于去官僚化和更好的资本可用性

受访者认为，当前对房地产市场影响最大的因素是国家经济与政治、利率走势以及资本可用性。监管政策框架和建筑法规也仍是重要因素。在被问及房地产行业需要什么才能实现未来发展时，受访者特别提到了去官僚化（73%，2025年：79%）和资本可用性（69%，2025年：64%）。其后依次是德国法律框架的统一（50%，2025年：47%）和存量房地产的转型（持平于43%）。行业认为这些领域是赋予房地产市场额外动力的最重要杠杆。

可负担住房仍是核心挑战

关于最重要的社会政治议题之一——创造可负担住房——房地产行业的评价令人失望。多数受访者对所谓的“建筑加速器”的实施感到失望，这是联邦政府迄今为止最重要的措施。57%的受访者给出4分或更差的评分。

行业改善现状的核心诉求明确无误：约97%的趋势研究受访者认为降低建筑成本重要甚至非常重要。其他回答也间接指向这一点，例如取消高建筑标准、系列化建筑/模块化建筑以及既有建筑改造，这些同样被赋予重要意义。此外，他们希望融资条件得到改善（94%，2025年：95%）。相比之下，行业对社会保障配额（49%）或法定租金价格限制（48%）持更为怀疑的态度。

住宅资产类别的重要性持续上升

今年趋势指数的结果还显示各资产类别之间存在明显差异。74%（2025年：75%）的受访者预计“住宅”资产类别的重要性将继续上升。数据中心以69%（2025年：63%）的提及率今年位列第二，将养老地产（64%，2025年：66%）挤至第三位。零售（8%，2025年：10%）、办公（9%，2025年：11%）和停车场（9%，2025年：10%）与去年一样处于排名末端。其他基础设施项目，如医疗地产、可投资能源基础设施或国防设施——自今年起成为EXPO REAL更完整的组成部分——在榜单中则名列前茅。

住宅仍是第一大投资重点

房地产行业最重要投资者的排名由四类机构领衔。基金和资本管理公司位居榜首。不过其重要性较去年有所下降（81%，2025年：89%），因此现在与私募股权（81%，2025年：83%）持平。家族办公室以及保险公司、养老基金和供养机构以仅低一个百分点的差距紧随其后。投资主要集中在住宅建筑。67%的受访者将住宅列为投资重点。其后以较大差距依次为数字基础设施（如数据中心）和社会基础设施（如教育、医疗或行政设施）。

欧洲仍具吸引力

对EXPO REAL的参展商和观众而言，欧洲仍是最重要的未来市场。总计33%的受访者认为欧洲大陆“非常重要”，44%认为“重要”（合计77%，2025年：80%）。亚太地区的重要性继续上升，达到67%（2025年：64%）。在欧洲内部，包括德语区在内的西欧与北欧共同被视为未来最重要的房地产市场。

可投资基础设施与房地产密不可分

基础设施项目的作用对房地产行业日益重要。46%的受访者表示，该领域在过去五年中对他们的重要性有所增加。相应地，71%的受访者同意以下说法：如今在房地产项目中，基础设施比五年前得到了更多考量。70%的受访者认为，不断增长的投资需求必须更多由私人投资者和机构投资者来满足。EXPO REAL因此战略性地拓展了其分类体系，并于今年首次通过“InfrastructureNow”论坛为可投资基础设施领域设立了专门重点。在此，投资者、融资方和项目开发商有机会展示其基础设施项目，并与房地产行业的参与者建立联系。

“2026年趋势指数的结果证实了基础设施对房地产行业日益增长的重要性。房地产和基础设施正日益被统筹考虑——无论是在项目开发还是投资决策中。通过InfrastructureNow，EXPO REAL搭建了一个将投资者、融资方和项目开发商汇聚在一起的平台，促进关于新投资领域和具体项目的交流。”EXPO REAL展会总监克劳迪娅·博伊曼斯解释道。

2026年趋势指数由此展现出一个在日益活跃与持续谨慎情绪之间的房地产市场——这一张力也将塑造2026年EXPO REAL的面貌。欧洲领先的房地产、投资和基础设施专业展会将于2026年10月5日至7日在慕尼黑举行。

共有430名EXPO REAL参展商和观众参与了展会前的在线调查。该调查由独立市场研究机构IfaD于2026年8月受EXPO REAL委托进行。

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