在陆家嘴，何洪涛提出衡量优秀养老企业自检的三道绿线（第九届陆家嘴峰会嘉宾分享稿）

9月16日，为期两天的第九届中国养老行业陆家嘴峰会在上海国际会议中心顺利闭幕。我们将陆续分享部分嘉宾的演讲稿。

今天发布第四篇，演讲嘉宾是深圳市银幸现代养老服务有限公司创始人、总经理 何洪涛。演讲主题是：《实现“三道绿线”，升维商业模式，创建银发经济时代长寿企业》。

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在2026年陆家嘴峰会优秀运营分享版块，越秀银幸创始人何洪涛先生为在座的养老企业家们划下了三条清晰、冷静甚至严苛的“绿线”。在他看来，这是养老企业能否穿越周期、成为“长寿企业”的生命线。

01

“三道绿线”健康自检

何洪涛在峰会上指出，养老行业起步十年，大浪淘沙后，目前机构的平均入住率仅为45%，实现盈利的更是只有约20%。消防新规、成本压力……多重挑战让行业陷入了”普遍性焦虑”。

“与国际成熟市场相比，我们的运营效率和盈利能力存在巨大差距。”何洪涛直言不讳。正是基于此，他提出了专为市场化养老机构设计的”三道绿线”健康自检指标，旨在为行业的轻资产、可持续发展提供一套可量化的行动指南。

02

第一道绿线：30%的经营净利率（NOI率）

“这是检验一个养老机构是否具备核心‘造血’能力的试金石。”何洪涛解释道。

他所说的NOI率（经营净利率），计算方式是净运营收入减去经营性支出（人力、能耗、食材、行政营销等），但刻意排除了物业相关的融资、折旧和租金。

为何是30%？

“对于轻资产模式而言，运营商必须创造出足够厚的利润层，才能向房东、投资人和金融机构进行合理的利润分配。”他强调，只有达到30%的经营净结余，轻资产的商业模式才具备可持续性。而对于公建民营等无租金压力的项目，这一标准可降至15%。

03

第二道绿线：70%的资产负债率

这是规避资金链断裂风险的“安全线”。

何洪涛特别指出，当前大量项目由存量物业改造而来，前期改造费用高昂，再加上预收费等天然负债，使得机构的财务结构非常脆弱。“资产负债率不得超过70%，这是一条铁律，是确保企业在风浪中不被击垮的底线。”

04

第三道绿线：90%的稳定入住率

这不仅是一个短期目标，更是长期可持续性的”生命线”。

很多机构能做到一时的90%，但真正的挑战在于能否连续10年、20年都保持这个水平。”何洪涛先生认为，只有实现长期稳定的高入住率，企业才有足够的底气去应对新机构的竞争、物业的老化和产品的迭代。

05

轻资产的真谛：用”无形”换”有形”

在阐述完”三道绿线”后，何洪涛进一步分享了实现这一目标的路径——轻资产扩张。

“轻资产扩张的本质，是一场市场化的交换。”他形象地比喻道，“企业必须用’重的无形资产’去匹配合作方’重的有形资产’。”

所谓的”重的无形资产”，正是他总结的轻资产扩张五大核心能

1.品牌和口碑：必须经过市场验证，建议至少成功运作过3个项目后再进行输出。

2.人才体系：一切标准化的执行最终都依赖于人，人才是核心资产。

3.标准化体系：推动服务流程标准化，并用信息化手段将其固化。

4.供应链能力：强大的采购与整合能力是控制成本的关键。

5.创新能力：行业变化迅速，企业必须持续迭代，保持奔

通过这种模式，可以实现物业方、投资方和运营商的三方共赢。越秀银幸自2022年转型以来，已成功陪跑了贵州工商康养、兰州爱在康养等多个标杆项目，验证了这一模式的可行性。

06

长期主义：成就”长寿企业”的愿景

分享的尾声，何洪涛提到了一个拥有119年历史的国外养老机构。那里实现了祖孙三代连续入住的口碑奇迹，团队极度稳定，80%的全职员工服务年限超过15年。

“这证明了养老行业完全可以成就‘长寿企业’。”他总结道，“其背后是长期主义的坚持，是对人的持续投资，是对科技的积极拥抱。”

在陆家嘴这个充满资本与机遇的舞台上，何洪涛的“三道绿线”理论，无疑为火热的养老产业注入了一剂清醒剂。它提醒所有从业者：唯有回归运营本质，坚守财务健康，秉持长期主义，才能在这条长坡厚雪的赛道上，行稳致远，最终拥有一份体面且值得骄傲的事业。

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